本应是服务社区的商业配套，却被指要改建成不符合地块规划用途的酒店；合同中约定的全体业主的共用车位，也被一道围栏划为“商业专属”。近日，位于深圳市龙华区的安宏基天曜府小区部分业主向南都·湾财社记者反映，因其商业裙楼的改造用途及停车场划分问题，引发了业主与承租方、物业之间的激烈矛盾。
部分业主们担心，一旦商业裙楼改造成为酒店，社区的安宁、隐私乃至资产价值都将受到严重冲击。然而，面对业主的强烈反对，承租方公开回应称项目将合规打造为“娱乐场所”，并非酒店；物业方则解释划分车位是为精细化管理。
这场风波的背后，究竟是合规的商业运作，还是存在违规操作的可能？南都湾财社记者对此展开了深入调查。
业主投诉
住宅楼下欲建酒店？停车位也被“征用”？
“我们买房时，看中的是这里的纯粹居住环境和充足的车位配比，但现在这两点都岌岌可危。”安宏基天曜府的业主在接受记者采访时，语气中充满焦虑。
据了解，业主们反映的核心问题主要有两个。其一，是位于小区1栋4单元下方的1.2万余平方米商业裙楼，疑似被承租方“深圳市洛夫特商业管理有限公司”装修改造为酒店。其二，购房合同约定的898个车位中，已经有135个被物业划为“商业专用停车场”，并计划以远高于住宅停车费的标准收费。
深圳市洛夫特商业管理有限公司于2025年12月承租裙楼商业。
业主们向记者详细列举了他们的担忧：酒店带来的流动人员将引发治安隐患和隐私泄露风险；社区环境将变得嘈杂；甚至可能因酒店运营不当而导致整个小区被“污名化”，最终“资产缩水”。
车位之争则是另一个矛盾焦点。据业主所述，物业将首层架空层的135个车位划分为商业专用，与住宅停车场用物理围栏隔开。
铁栅栏将商业停车场和住宅停车场分割。
但在业主出示的购房合同中显示，项目共规划898个车位，此前并未约定商业车位的划分比例。“现在住宅车位只剩763个，虽然勉强够一户一个，但未来访客停车会非常困难。”业主刘先生说，业主若要使用商业车位，需按600元/月缴纳费用，是住宅停车费的2.4倍。
安宏基天曜府商业停车场公示的停车收费标准。
4月13日，记者实地走访安宏基天曜府。商业裙楼的外围已被围挡封闭，现场未见工人进出，也无明显施工噪音。物业工作人员告知，商业裙楼室内装修目前确已停工。
记者注意到，该小区的住宅停车场与商业停车场分设两个出入口，商业停车场目前暂未开放使用。
记者调查
装修符合规划用途，停车位划分为便于管理
商业裙楼到底要建成什么？小区停车场又为什么被围栏隔开？南都湾财社记者就此采访了多方。
商业裙楼的承租方深圳市洛夫特商业管理有限公司的一名工作人员在电话中向记者表示，公司“一开始有做酒店的意向”，但在相关部门告知没有“旅馆业指标”后，已将项目“改成娱乐场所的装修”，并称此举符合规划用途。
4月13日，作为管理方的深圳市天曜府物业有限公司的工作人员在项目现场向记者表示，对于酒店争议，其并非审批部门，只能依据承租方提供的、由政府部门审批的《建筑工程施工许可证》进行监管。“他有证，我们就得让他施工。最终能不能开酒店，要看市场监管等部门的后续审批。”物业负责人说。
而对于停车场争议，物业方解释称，该小区是“住宅+商业”的综合体，为便于管理、保障住宅区安全，根据商业与住宅的建筑面积比例，将135个车位划为商业使用，总车位数并未减少。物业方对此进一步解释道，住宅专属车位实行封闭管理，可100%满足小区业主日常停车使用需求；商业配套法定配比车位，服务于商业对外经营、公共访客使用，该区域与住宅地下车位物理隔离、电梯不互通，外来车辆及人员无法进入住宅核心区域，实现人车分流、商住隔离，有效提升住宅区域安全性与居住私密性。
但他们也承认，商业停车场的月卡费用（拟定600元）将远高于住宅停车场（250元），并表示未来可从业主需求出发，考虑提供错峰停车等优惠。
多方回应
“商改酒”是否合法？
这场风波的核心，在于“商改酒”是否合法。根据业主提供的《土地使用权出让合同书》等文件，该项目地块为“二类居住用地（R2）”。
记者查阅2021年修订的《深圳市城市规划标准与准则》，其中明确R2用地配套的“商业”用途指零售、餐饮、康体、娱乐等，而“旅馆业建筑”则被单独列出，并不在商业范畴内。深圳市规划和自然资源局龙华管理局也在今年1月给业主的回复中确认：该项目“无旅馆业建筑指标”。
然而，这份回复也为争议留下了一道“口子”。回复中提到，可参考《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》中“商业、办公、旅馆等用途可相互临时转换”的原则性条款，但同时指出“具体实施办法目前正在研究制定，尚未发布”。
作为施工许可的审批单位，龙华区住建局在接受记者采访时表示，此事主要涉及规划用途变更，大部分内容不属其管辖，该局主要负责“督促物业做好管理”。
民治街道办在此前回复业主的内容中表示，前期因该项目无证施工已依法叫停，但在项目取得龙华区住建局审批的《建筑工程施工许可证》后，便允许其重新施工，并要求其严格按备案手续进行。关于反映擅自划走业主共有车位、违反合同约定及法律规定、物业规划固定商用车位问题，经核实，相关商用车位许可，管理处已向交通运输局申请并审批通过。南都湾财社记者也就业主反映的相关问题询问街道办处理进展，但截至发稿尚未取得回复。
据悉，龙华区住建局、民治街道执法队、施工方等多方日前已与业主召开沟通会议。据业主向记者反馈，目前承租方已作出不建设酒店的书面承诺，南都 湾财社将对后续进展持续关注。
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